個人事業主・自営業のための住宅ローンの審査の実情

住宅ローン審査の流れ

住宅ローンの融資までの流れは、新築か中古か、新たに建築するか既にあるものを購入するか、などでやや変わりますが、このような形です。

住宅取得にかける費用や用意する頭金の額など、大まかな資金計画を立てる

購入する土地や建物の購入金額、建築予定の建物の建築費用の見積もりをとる

住宅ローンの予備審査を申し込む

予備審査に合格した場合、土地や建物の購入契約や、建物の建築契約を行う

住宅ローンの本審査を申し込む

本審査に合格した場合、住宅ローンの契約を結び、融資金を受け取る

住宅ローンの審査は、予備審査と本審査の2回あります。
予備審査は、一般的に住宅ローンを提供している銀行が行います。
これは申込者の申告にもとづくもので、どちらかといえば大まかな審査となります。
本審査は、保証会社が行います。
保証会社は、住宅ローンの返済が破綻すると、かわりに弁済しなければなりません。
従って、銀行よりも精密に審査を行うことになります。
審査を行っている機関も姿勢も違いますから、予備審査では合格したけど本審査では不合格になった、などという状況もありえます。

住宅ローン審査で重要な項目は?

ここでは、特に住宅ローンについて、審査で重要視される項目をご紹介します。
住宅ローンの審査では、ローン申し込みに対して合格か不合格かの結果を知ることはできますが、どのような審査が行われているか、どの銀行がどのような項目を重視しているかなどは具体的には公表されていません。

国土交通省では、毎年「民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書」を取りまとめていて、銀行や信用金庫など住宅ローンを提供する側へのアンケート結果を公表しています。
その報告書に記載されている住宅ローン審査において考慮する項目を、回答の多かった順に並べてみると、以下のようになっています。

1位 完済時年齢
2位 借入時年齢
3位 返済負担率
4位 勤続年数
5位 年収
6位 担保評価
7位 健康状態
8位 融資可能額(融資率)
9位 金融機関の営業エリア
10位 連帯保証
11位 カードローン等の他の債務の状況や返済履歴
12位 雇用形態

この調査結果から、住宅ローン審査で最も重視される項目は年齢ということがわかります。
年齢は、個人事業主・自営業であるかサラリーマンであるかには、関係のない項目です。
住宅ローンは長期ローンなることが多いため、この完済時の年齢をまず考慮に入れて、申し込むことが必要となります。

その年齢の問題をクリアした上で、前述の調査結果をみてみましょう。
収入や仕事に関するものは、返済負担率(3位)、勤続年数(4位)、年収(5位)となっています。
これらは、年齢程ではないけれども重要な審査項目だといえますので、個人事業主・自営業の方々が住宅ローンを申し込む際には、これらの項目がどう評価されるか、ということを意識しておく必要があります。

3位に挙げられた返済負担率とは、年収に占める住宅ローン返済額の割合です。
例として、 返済負担率20%を考えてみましょう。
年収が600万円とすると、600万円×20/100で、120万円となります。
つまり住宅ローンの返済額が、年間120万円であれば、返済負担率は20%となります。
一般的に、返済負担率は25%までとは言われていますが、それぞれの年収によって大きく違ってきます。
返済に充てることのできる額をしっかり計算し、無理のない返済プランを選択することをお勧めします。